TÓM TẮT KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ HỢP LÝ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Cung cấp nhà ở giá hợp lý (affordable housing) - nhà ở hướng đến đối tượng là các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp (Hansson, 2017) - là một vấn đề toàn cầu và là chương trình nghị sự chính của UN Habitat, với chủ đề 'nhà ở cho mọi người' (ILO, 2014). Việc cung cấp nhà ở giá hợp lý và có chất lượng tốt là nhu cầu cơ bản và cơ bản của con người và điều này có thể giúp các quốc gia đạt được một số mục tiêu chính sách kinh tế xã hội (UN-Habitat, 2008; Anacker, 2019; Affordable Housing Commission, 2019). Nhà nước có trách nhiệm cải thiện phúc lợi bằng cách cung cấp nhà ở thích hợp cho những thành viên yếu thế trong xã hội (Gopalan và Venkataraman, 2015; Hjort và Widen, 2015). Nhìn chung, các chính sách và chương trình nhà ở nhằm mục đích thúc đẩy khả năng chi trả nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình (Eerola và Saarimaa, 2011; Hansson, 2017 và 2019; Yang và Wang, 2011).
Tại Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 đã hiến định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” (khoản 1 Điều 22), “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (khoản 3 Điều 59). Với quan điểm giải quyết nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, trong những năm qua, Việt Nam đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà ở xã hội lần đầu tiên đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005. Luật Nhà ở có một chương Chính sách về nhà ở xã hội (Chương IV), trong đó quy định chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội với các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở về thuê mua, nhà để bán. Luật cũng quy định chính sách về nhà ở xã hội nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, tự nâng cấp nhà ở. Tuy nhiên, ý nghĩa xã hội của nhà ở xã hội chưa được nhìn nhận và phát triển đầy đủ trên thực tế. Từ năm 2013, với Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, định nghĩa về nhà ở xã hội đã được làm rõ hơn với đúng nghĩa xã hội: Nhà ở xã hội là loại nhà ở được đầu tư xây dựng có hỗ trợ của Nhà nước hoặc các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân để bán hoặc cho thuê đối với một số đối tượng ưu tiên trong xã hội quy định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định này bao gồm người có thu nhập thấp, hộ nghèo đô thị , công nhân tại các khu công nghiệp v.v.. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2014 đã tạo khuôn khổ cho việc cải cách lĩnh vực nhà ở. Một trong những trọng tâm là hỗ trợ nhà ở người dân tự xây và thúc đẩy sự tham gia chủ động của khu vực tư nhân, qua đó đã góp phẩn giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở cho thuê với giá cả hợp lý cũng như đáp ứng nhu cầu cao của các nhóm dân số thu nhập thấp, đặc biệt là công nhân ở các khu công nghiệp tại các đô thị lớn. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2040 đặt ra một số mục tiêu cơ bản: phát triển và cải tạo sửa chữa nhà ở đạt 1,032 tỷ m2, tương đương 11,9 triệu căn nhà. Đến năm 2025, diện tíchnhà ở bình quân đầu nguời toàn quốc đạt khoảng 27 m2 sàn/người, đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc đạt khoảng 30 m2 sàn/người. Tăng tỷ trọng cơ cấu loại hình nhà cho thuê, đa dạng hóa, đẩy mạnh phát triển nhà ở thương mại có giá cả hợp lý, đáp ứng nhu cầu của người dân. Đẩy mạnh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Xây dựng và kết cấu lại các chính sách cụ thể riêng cho từng loại hình nhà ở, đặc biệt là chính sách nhà ở xã hội. Mặc dù Việt Nam đã đạt được một số thành công nhất định trong việc phát triển nhà ở cho người dân trong thời gian vừa qua, nhưng vẫn còn những hạn chế như sau: (1) Hạn chế về tiếp cận tài chính nhà ở là một cản trở lớn trong việc cải thiện khả năng chi trả của người dân; (2) Thiếu nguồn cung đất đai là trở ngại lớn đối với khả năng xây dựng nhà ở giá hợp lý; (3) Mức thuế đất của Việt Nam hiện đang ở mức thấp, góp phần gây ra tình trạng đầu cơ và giá đất ngày càng cao; (4) Các hạn chế của các quy định pháp lý khiến cho sự việc cung ứng nhà ở giá hợp lý còn hạn chế. Nhà ở giá hợp lý cho người dân, đặc biệt đối với người có thu nhập thấp là vấn đề cần được quan tâm, khi phần lớn các hộ gia đình có thu nhập thấp phải sống và sinh hoạt trong điều kiện không được đảm bảo an toàn vệ sinh và sức khỏe. Vấn đề này được biểu hiện rõ hơn khi đại dịch Covid-19 xuất hiện và lây lan ở Việt Nam, phần lớn các đối tượng bị lây nhiễm là công nhân, người lao động phổ thông sống trong các khu trọ chật hẹp, đông đúc.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế lớn của cả nước, trong nhiều năm qua, TP.HCM đã có các chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý cho người dân. TP.HCM đặt mục tiêu phát triển nhà ở như sau: tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm tối thiểu giai đoạn 2021 - 2025 là 50 triệu m2 sàn; diện tích nhà ở bình quân đầu người đến năm 2025 tối thiểu là 23,5m2/người. Trong giai đoạn 2021 - 2025, nhà ở riêng lẻ do các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng tăng thêm khoảng gần 32 triệu m2. Nhà ở trong các dự án không kể nhà ở xã hội tăng thêm khoảng 15,5 triệu m2 sàn xây dựng, trong đó, tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phấn đấu đạt tối thiểu 90% tổng số căn. Nhà ở xã hội tăng thêm khoảng 2,5 triệu m2 sàn. Về diện tích đất để xây dựng nhà ở thương mại và nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025 là 974,4ha. Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Xây dựng1, trong năm 2022, phân khúc căn hộ giá 20-40 triệu đồng/m2 (trung cấp) giảm từ hơn 3.600 căn xuống còn 2.637 căn (khoảng 27% so với năm ngoái). Đối với phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) đã hoàn toàn không còn trong năm 2022. Cụ thể, trong số hơn 10.600 căn hộ đủ điều kiện huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai thì căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ áp đảo với 78,3%, phân khúc trung cấp là 21,7%. Cũng trong năm 2022, nhiều dự án nhà ở xã hội ở Thành phố đã được khởi công nhưng chưa thể triển khai do vướng nhiều thủ tục. Các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn và gặp nhiều vướng mắc trong hoạt động.
Do vậy, các vướng mắc và hạn chế về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở đặc biệt là nhà ở giá hợp lý cho người có mức thu nhập trung bình và thấp cần được tiếp tục nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện nhằm đảm bảo sự đồng bộ và hiệu quả, khả thi khi triển khai trong thực tế tại Việt Nam nói chung và tại TP.HCM nói riêng.
Báo cáo tóm tắt Chính sách Phát triển nhà ở giá hợp lý tại TPHCM_ver2.pdf